“樓市去庫存”正在被以前所未有的重視程度,提上國(guó)務(wù)院及其職能部門的施政日程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)等中央部門,已在醞釀多項(xiàng)“樓市去庫存”的技術(shù)手段,并將其提交中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論。
政策性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造或?qū)⒈灰允窡o前例的力度與城市存量商品房市場(chǎng)打通,在保障性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造全年任務(wù)指標(biāo)總量不減的情況下,加大收購(gòu)存量商品房力度,控制政策性住房新建規(guī)模,成為樓市“去庫存”的主要工具。
去庫存政策手段將主要在二三線城市實(shí)施,中央政府已經(jīng)意識(shí)到須避免“去庫存”演變?yōu)閷?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模刺激。因此,針對(duì)性較強(qiáng)的政策手段,將很難呈現(xiàn)“水漫樓市”的局面。
“變通”主渠道
“從住建部幾次系統(tǒng)內(nèi)部會(huì)議傳達(dá)的精神和領(lǐng)導(dǎo)講話的口徑來看,打通政策性住房和商品房市場(chǎng),應(yīng)該是比較重要的政策手段。”12月9日下午,一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者,2016年政策性住房通過市場(chǎng)收購(gòu)存量住房實(shí)現(xiàn)的力度,將“空前加大”。
所謂“政策性住房”,是指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等在內(nèi)的帶有保障性質(zhì)的住房的統(tǒng)稱。按照過往慣例,政策性住房主要通過政府劃撥土地、減免稅費(fèi)、開發(fā)商配建代建——政府回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)。
2015年10月,習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議時(shí)指出,要做好樓市去庫存工作確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。在此背景下,住建部明確了此前已經(jīng)提出的打通保障性住房和商品住房市場(chǎng)的思路,并將其確定為樓市去庫存的重要手段之一。
“在習(xí)總書記提出去庫存的指示之前,住建部專門就房地產(chǎn)市場(chǎng)問題、城市規(guī)劃建設(shè)方面的問題向最高決策層進(jìn)行了匯報(bào),在匯報(bào)的過程中,住建部提及了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的庫存問題,以及包括打通政策性住房和存量商品房市場(chǎng)的建議思路,得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可?!币晃唤咏鼪Q策層的權(quán)威人士告訴記者。
據(jù)此精神,住建部召集了多次系統(tǒng)內(nèi)的電視電話會(huì)議。住建部部長(zhǎng)陳政高特別強(qiáng)調(diào),“要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道”,陳政高在內(nèi)部系統(tǒng)會(huì)議上還表示,“打通渠道是最重要的,打通這三條渠道就會(huì)一通百通,我們房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有很大的好轉(zhuǎn)。”
此前,部分地方省市曾嘗試通過市場(chǎng)購(gòu)買存量商品房的形式,消化市場(chǎng)庫存,但是,由于受到資金、購(gòu)買規(guī)模等方面問題制約,并未在全國(guó)范圍內(nèi)推開,而住建部正在協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決這些問題。
力度空前大
2015年1月24日,福建省福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》,提出由政府收購(gòu)市場(chǎng)、城鎮(zhèn)居民手中的存量房屋,用于保障性安居住房。此后,遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區(qū),也開始效仿這一做法,進(jìn)行嘗試。
“不過,在當(dāng)時(shí)的情況下,收購(gòu)要直接耗費(fèi)地方政府的財(cái)政支出,長(zhǎng)期、大規(guī)模收購(gòu)地方政府是承受不起的,正因?yàn)檫@一點(diǎn),這種政府購(gòu)置存量房的方式,只是進(jìn)行嘗試,沒有在全國(guó)范圍內(nèi)成為主流。但是,在2016年當(dāng)中,有了資金支持之后,這種打通的力度將空前加大?!鼻笆龅胤阶》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳人士稱。
據(jù)了解,國(guó)務(wù)院已經(jīng)基本確定了2016年保障性安居工程、棚戶區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo),并把城市危房改造納入到城市棚戶區(qū)改造政策支持范圍,因此,棚改任務(wù)總量將創(chuàng)下新高。為此,國(guó)務(wù)院協(xié)調(diào)國(guó)家開發(fā)銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)提供資金支持,2016年國(guó)家開發(fā)銀行計(jì)劃投入的貸款,將超過2015年的4000億元人民幣。
多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的人士均向本報(bào)記者證實(shí),在有資金支持的情況下,住建部強(qiáng)調(diào)三個(gè)打通,即商品房市場(chǎng)和棚改安置房打通;商品房與公租房打通;商品房和租賃市場(chǎng)打通。
所謂商品房和棚改房打通,即以貨幣化安置的方式,通過自行或組織購(gòu)買的方式,通過購(gòu)置商品房,解決棚改安置住房。目前,貨幣化補(bǔ)償已經(jīng)寫入了中央政治局常委會(huì)工作要點(diǎn)。
對(duì)于商品房和公租房打通,住建部高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)曾針對(duì)2015年的相關(guān)工作提出,年度公共租賃住房在任務(wù)指標(biāo)不變的情況下,盡量不再新建,而是通過政府到市場(chǎng)上收購(gòu)存量商品房完成,“買不到合適的房就買二手房”這位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)曾特別強(qiáng)調(diào)。
針對(duì)二三線
“從我現(xiàn)在了解到的情況看,中央已經(jīng)意識(shí)到了必須將去庫存與大面積刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別開來,去庫存的政策和手段,都要有針對(duì)性,避免出現(xiàn)‘大水漫灌’房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,這也不利于結(jié)構(gòu)調(diào)整。”前述接近決策層的權(quán)威人士表示。
基于如是政策基調(diào),正在擬定的去庫存政策實(shí)施手段,將增強(qiáng)針對(duì)二三線城市市場(chǎng)的針對(duì)性。如對(duì)于二三線和中小城鎮(zhèn)新增戶籍人口購(gòu)房,予以定向稅費(fèi)優(yōu)惠、住房信貸政策支持、補(bǔ)貼等,從而增加二三線城市的市場(chǎng)新增需求,從而達(dá)到去化庫存的效果。
與此同時(shí),中央政府還在考慮通過各種手段,鼓勵(lì)地方政府實(shí)現(xiàn)商品房與保障房、棚改房、公租房、租賃市場(chǎng)的打通??紤]中的手段包括增加定向轉(zhuǎn)移支付、協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)城市棚戶區(qū)改造予以資金支持等。
在此之前,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,審議通過有關(guān)以加速新型城鎮(zhèn)化拉動(dòng)消費(fèi)升級(jí)的有關(guān)規(guī)劃,其中,明確提出,通過加速新型城鎮(zhèn)化拉動(dòng)住房消費(fèi)的思路。
“這實(shí)際上大口徑已經(jīng)定了,去庫存的重點(diǎn)是在二三線、甚至三四線城市,其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要庫存也都是集中在這些城市,北京、上海、廣州、深圳這樣的城市,從‘330新政’以來,市場(chǎng)庫存的去化程度是十分理想的,這屆政府的思路很明確,就是通過針對(duì)性的外科手術(shù),解決市場(chǎng)問題,而不是向整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注水?!敝袊?guó)地產(chǎn)開發(fā)研究院首席研究員蘇建一向記者表示。
記者了解到,遵循這一針對(duì)性的思路,住建部會(huì)同其他有關(guān)部門,已經(jīng)草擬了多種去庫存的手段,這些政策手段將在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上予以討論,在得到最高決策層的認(rèn)可后,有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地施行。